In der Kolumne Steuern auf den Punkt informiert die concepta Steuerberatungsgesellschaft mbH über die Nutzung steuerlicher Gestaltungsmaßnahmen und Begünstigungen bei Immobilien.
Immobilieninvestitionen haben in den letzten Jahren hohe Renditen abgeworfen. Die Nutzung steuerlicher Gestaltungsmaßnahmen und Begünstigungen macht den Hauskauf dabei noch attraktiver. Gut beraten ist, wer seine Optionen kennt und vorausschauend plant.
Die steuerliche Gestaltungsberatung beginnt schon vor dem Erwerb. Aus Käufersicht ist zu empfehlen, dass die Aufteilung des Kaufpreises auf den Grund und Boden, das Gebäude und das mitverkaufte Inventar – wie zum Beispiel die Markise, Einbauküche oder Sauna – gut durchdacht und im Notarvertrag dokumentiert wird. Schließlich unterliegt der auf das Inventar entfallende Kaufpreis nicht der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland immerhin 3,5 bis 6,5 Prozent beträgt. Aus Sicht der einkommensteuerlichen Bemessungsgrundlage ist es vorteilhaft, wenn von dem Restkaufpreis ein möglichst hoher Anteil dem Gebäude zuzuordnen ist. Denn nicht nur im Vermietungsfall mindern die Gebäudeabschreibungen das zu versteuernde Einkommen. Auch aus dem Homeoffice tätige Arbeit- und Unternehmer können die Abschreibungen anteilig geltend machen. Dabei wurde der Abschreibungssatz für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Gebäude von zwei auf drei Prozent pro Jahr erhöht. Für neuerstellte Mietwohnungsbauten können darüber hinaus bis zu 20 Prozent der Gebäudeherstellungskosten innerhalb der ersten vier Jahre nach Fertigstellung als Sonderabschreibung absetzbar sein.
Nicht optimal ist, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb, Baumaßnahmen anstehen, deren Nettorechnungsbetrag 15 Prozent der auf den Gebäudeanteil entfallenden Anschaffungskosten übersteigt. In diesem Fall können die Kosten nicht vollständig im Jahr des Anfalls oder optional über die nächsten fünf Jahre verteilt, sondern lediglich im Rahmen der Gebäudeabschreibungen angesetzt werden. Eine vorausschauende Maßnahmenplanung schafft hier schnell Abhilfe.
Bei eigengenutzten Immobilien wirken sich grundsätzlich nur auf das Arbeitszimmer oder haushaltsnahe Leistungen entfallende Kosten steuerlich aus. Nicht vergessen werden darf, dass aktuell auch energetische Sanierungsmaßnahmen, wie beispielsweise Investitionen in Wärmedämmung, oder die Erneuerung der Heizung, Fenster und Außentüren, steuerlich gefördert werden. Voraussetzung für die Förderung ist unter anderem, dass die Maßnahmen technischen Anforderungen genügen, deren Einhaltung durch das ausführende Fachunternehmen bescheinigt wird.
Eines der letzten frei verfügbaren Steuersparmodelle in Deutschland, ist der steuerfreie Verkauf von Immobilien, die entweder seit mehr als zehn Jahren im Eigentum des Veräußerers stehen oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzt werden. Die Steuerfreiheit erstreckt sich dabei auch auf nicht durchgängig bewohnte Ferienimmobilien und den auf das Arbeitszimmer entfallenden Grundstücksanteil. Vorsicht ist geboten bei nicht in Deutschland belegenen Feriendomizilen. Hier ist auch die Rechtslage im Ausland in die Gleichung miteinzubeziehen.
Gut zu wissen
- Für energetische Maßnahmen sind auch Investitionszuschüsse der BAFA als Alternative zur Steuerbegünstigung verfügbar. Steuervorteil und Zuschuss sind gegeneinander abzuwägen.
- Bei der Vermietung an Angehörige ist darauf zu achten, dass die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der Untergrenze des lokalen Mietspiegels beträgt. Ansonsten kann das Finanzamt den Kostenabzug kürzen.
