Im Newsletter Januar 2019 des Bundesverbands mittelständische Wirtschaft, Unternehmerverband Deutschlands e.V., (BVMW) informiert das SteuerbüroKrauß in der Kolumne Steuern auf den Punkt über die steuerliche Behandlung von Fremdkapitalzinsen nach der Veräußerung einer fremdvermieteten Immobilie.
Zinsabzug bei Immobilieninvestitionen
Wird die Anschaffung einer zur Vermietung bestimmten Immobilie fremdfinanziert, können die Zinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd abgesetzt werden. Fraglich ist, ob die Zinsen auch nach der Veräußerung der Immobilie weiterhin als nachträgliche Werbungskosten zu berücksichtigen sind. Die Antwort hängt von der Verwendung des Veräußerungserlöses ab:
- Schafft der Steuerpflichtige mit dem Erlös eine neue Immobilie an, ist das Darlehen der neuen Immobilie zuzuordnen. Die Darlehenszinsen sind bei den Einkünften aus der Vermietung der neuen Immobilie anzusetzen.
- Schafft der Steuerpflichtige mit dem Erlös keine neue Immobilie und auch keine andere Einkaufsquelle an, ist die steuerliche Behandlung der Zinsen davon abhängig, ob der Erlös betragsmäßig ausreichen würde um das Darlehen abzulösen. In diesem Fall sind die Zinsen unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige das Darlehen ablöst oder den Erlös einer anderweitigen privaten Verwendung zuführt, nicht mehr abzugsfähig. Unterschreitet der Erlös hingegen den Restdarlehensbetrag, sind die Zinsen auf den der Höhe nach nicht ablösbaren Darlehensbetrag weiterhin abzugsfähig.
Für die Praxis gilt, dass ein Veräußerungserlös entweder unter Beachtung möglicher Vorfälligkeitsentschädigungen zur Ablösung des Darlehens, welches mit der veräußerten Immobilie in Zusammenhang steht, oder zur Anschaffung eines neuen Einkünfteerzielungsobjekts verwendet werden sollte. Aus steuerlicher Sicht ist davon abzuraten, den Veräußerungserlös privat zu verwenden und die Anschaffung eines neuen Einkünfteerzielungsobjekts mit einem neuen Darlehen zu finanzieren.
