Der Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Die Politik hat zwar das selbstgesteckte Ziel verfehlt, für den Neubau von 400.000 Wohnungen pro Jahr zu sorgen. Die verfügbaren Förderprogramme sind aber einen Blick wert.
Die Förderprogramme für den Erwerb eines privaten Eigenheims beschränken sich im Wesentlichen auf zinsgünstige Kredite, die teilweise auch mit Teilschulderlassen ausgestattet sein können. Gerade die Vornahme energieeffizienter Umbau- und Sanierungsmaßnahmen wird durch Zuschüsse unterstützt. Die Förderungen haben in der Regel gemeinsam, dass notwendige Anträge vor Investitionsbeginn gestellt und die Förderungswürdigkeit der Maßnahmen durch Experten bescheinigt werden muss. Einen Überblick über verfügbare Förderprogramme liefert ein Blick auf die Homepage des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz unter dem Stichwort Förderdatenbank.
Aus steuerlicher Sicht ist beim Erwerb eines Eigenheims ratsam, dass miterworbene Einzelwirtschaftsgüter (z.B. Sauna, Markise, Einbauküche) im Notarvertrag explizit genannt und bepreist werden. Insoweit reduziert sich die für die Grunderwerbsteuer maßgeblich Bemessungsgrundlage. Bei der Eigenheimsanierung ist mitzunehmen, dass energetische Maßnahmen zu einer Reduktion der Einkommensteuer von bis zu 40.000 Euro führen können. Voraussetzung für die Steuerbegünstigung ist insbesondere, dass die Immobilie älter als zehn Jahre ist, zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, die Maßnahmen einem gesetzlich geregelten energetischen Zweck dienen und dessen Einhaltung durch das ausführende Fachunternehmern bescheinigt wird. Können die Voraussetzungen nicht eingehalten werden, bleibt die Steuerbegünstigung für haushaltsnahe Handwerkerleistungen.
Vor dem Hintergrund der Wohnungsneubauziele der scheidenden Bundesregierung wurde in der letzten Legislaturperiode insbesondere der Mietwohnungsneubau steuerlich incentiviert. Erstens wurde die lineare Gebäudeabschreibung für Immobilien, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt worden sind, von zwei auf drei Prozent erhöht. Zweitens wurde – als Alternative zur linearen Abschreibung – für Wohnungsneubauten, die ab dem 1.10.2023 hergestellt oder angeschafft werden, eine degressive Abschreibung von jährlich 5 Prozent des Gebäuderestwerts in das Gesetz aufgenommen. Drittens ist aktuell für neugeschaffenen Wohnraum eine Sonderabschreibung von insgesamt zwanzig Prozent, verteilt auf die ersten vier Jahre, verfügbar. Die Sonderabschreibung – die neben der regulären Gebäudeabschreibungen Anwendung findet – ist allerdings vor dem Hintergrund der folgenden Einschränkungen zu sehen: Der energetische Gebäudestandard muss der Effizienzhausstufe 40 entsprechen, die Gebäudekosten dürfen pro Quadratmeter 5.200 Euro nicht übersteigen, wobei maximal 4.000 Euro je Quadratmeter der Sonderabschreibung zugänglich sind und die Immobilie muss mindestens zehn Jahre der langfristigen Vermietung zu Wohnzwecken dienen. Alles in allem ist festzuhalten, dass die verbesserten Abschreibungsbedingungen einen erheblichen Anreiz für Neubauinvestitionen darstellen.
Gut zu wissen
Die Höhe der Gebäudeabschreibung ist der Renditetreiber für Immobilieninvestitionen. In diesem Sinne sollte im Notarvertrag ein möglichst hoher Kaufpreisanteil dem Gebäude zugewiesen und der gutachterliche Nachweis einer geringeren Gebäudenutzungsdauer erwogen werden.